SECOND DIVISION
[G.R. No. L-1337. October 16, 1948. ]
LO CHING Y SO YUN CHONG CO., recurrentes, contra EL TRIBUNAL DE APELACION y EL ARZOBISPO CATOLICO ROMANO DE MANILA, recurridos.
Sres. Quisumbing, Sycip y Quisumbing en representacion de los recurrentes.
Sres. La O y Feria e Ignacio Lugtu en representacion de los recurridos.
Sres. DeWitt, Perkins y Ponce Enrile y Sres. Nabong y Sese como amici curiae.
SYLLABUS
1. "CERTIORARI" ; JURISDICCION DEL TRIBUNAL SUPREMO PARA REVISAR LO ACTUADO POR EL TRIBUNAL DE APELACION. — La revision de sentencias y decretos del Tribunal de Apelacion se limita solamente a los asuntos en que no se trate mas que de errores o cuestiones de ley (Regla 46, articulo 2, en relacion con el articulo 2, Titulo VIII de la Constitucion de la Repulica). (Mateo contra Administrador de Aduanas y Tribunal de Apelaciones, 63 Jur. Fil., 500.) La jurisdiccion del Tribunal Supremo queda limitada a revisar y examinar los errores de derecho en que haya podido incurrir el Tribunal de Apelacion.
2. ID.; ARRENDADOR Y ARRENDATARIO; INTERPRETACION DE UNA ESTIPULACION, PRORROGA DEL PLAZO. — Cuanto al primer plaso de tres años, los terminos del contrato son tan precisos y tan claros que no dan lugar a duda alguna. Cuanto al segundo plazo de dos años, declaramos que esta extension del contrato a otros dos años adicionales es opcional para los arrendatarios: pueden continuar ocupando la finca sin necesidad de que el arrendador diera su consentimiento de nuevo porque ya lo tiene dado al tiempo del otorgamiento del contrato Exhibit C; pero no estan obligados a ocuparla, si ya no les conviene.
3. ID.; ID.; NATURALEZA DEL CONTRATO. — Este contrato tiene fuerza de ley entre las partes.
4. ID.; ID.; OBLIGACION DEL ARRENDADOR; LIMITACIONES. — El arrendador esta obligado a mantener a los arrendatarios en el goce pacifico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato (articulo 1554, parrafo 3, Codigo Civil). Pero esta obligacion no llega hasta el extremo de defender a los arrendatarios de las depredaciones de las hordas invasoras. Esto esta fuera del poder material y de la obligacion legal del arrendador.
5. ID.; ID.; ACCION POR LOS ARRENDATARIOS; RESPONSABILIDAD DEL PROPIETARIO; LIMITACIONES. — Los arrendatarios debian dirigir su accion contra el detentador que invadio su derecho de posesion, que el propietario no tenia nada que responder. Solamente responde el propietario si el que perturba la posesion alega titulo sobre la propiedad. Si un tercero, alegando haber comprado la finca del arrendador, desea echar a los arrendatarios, estos pueden exigir al arrendador que les defienda. La obligacion del arrendador de garantizar el goce pacifico no es en todos los casos: solamente en aquellos en que el titulo de la finca tenga algo que ver con la perturbacion, cuando se trata de perturbacion de derecho. Cuando una persona por medio de una accion judicial desea privarles de la posesion de la finca a los arrendatarios, el arrendador esta obligado a defenderles.
6. ID.; ID.; TACITA RECONDUCCION DEL CONTRATO; "ESTOPPEL." — Si el arrendador no se opuso a la reocupacion por los arrendatarios de la finca en Febrero de 1945 y recibio los alquileres correspondientes, no ha hecho mas que respetar el derecho que tenian los arrendatarios de ocupar la finca porque segun el segundo plazo adicional, tenian opcion indiscutible de ocupar la finca hasta el 31 de Agosto de 1945. Si consintio, pues, el arrendador que los arrendatarios reocuparan la finca, no fue bajo la inteligencia de que la ocupaban bajo nuevo convenio tacito sino en virtud del convenio ya acordado por medio del Exhibit C. Si los arrendatarios han hecho inversiones que no han podido recuperar hasta el 31 de Agosto de 1945, a nadie mas que a ellos mismos debe recaer la culpa. Debian saber que el contrato era ley entre las partes y que debia terminar el 31 de Agosto de aquel año. No existe tal estoppel.
7. ID.; ID.; PLAZOS SOBRE ARRENDAMIENTOS, APLICABILIDAD DEL ARTICULO 1128 DEL CODIGO CIVIL. El articulo 1128 del Codigo Civil se refiere a las obligaciones en general y no se refiere a plazos sobre arrendamiento porque sobre esta clase de contrato ya hay una disposicion especial y es la del articulo 1565 que dice asi: "Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye el dia prefijado sin necesidad de requerimiento."cralaw virtua1aw library
8. ID.; ID.; TERMINACION DEL ARRENDAMIENTO SI NO SE HUBIESE FIJADO PLAZO. — Si no hubiera habido otro plaso adicional de dos años, la reocupacion por los arrendatarios en Febrero de 1945 hubiera sido un nuevo arrendamiento, por tacita reconduccion; pero como el pago de los alquileres se hizo por mes, debe entenderse que el contrato terminaba al fin del mes. El articulo 1581 del Codigo Civil expresamente dispone que "Si no se hubiese fijado plazo al arrendamiento, se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por dias cuando es diario. En todo caso cesa el arrendamiento, sin necesidad de requerimiento especial, cumplido el termino."cralaw virtua1aw library
9. DERECHO INTERNACIONAL; OCUPACION MILITAR, LIMITACION DE PODERES. — La Convencion de la Haya de 1907 no autoriza a un ejercito ocupante para apoderarse de la propiedad privada en el territorio invadido. Al contrario, dispone que: "Family honor and rights, the lives of persons, and private property, as well as religious convictions and practice, must be respected. Private property cannot be confiscated."cralaw virtua1aw library
10. ARRENDADOR Y ARRENDATARIO; PRIVACION DE POSESION POR EJERCITO MILITAR, EFECTO AL CONTRATO. — La privacion de posesion de los arrendatarios por los soldados japoneses fue una simple perturbacion de mero hecho y de la cual no responde el arrendador
11. ID.; CONTRATO DE ARRENDAMIENTO; APLICABILIDAD DE LA LEY No. 720 DEL COMMONWEALTH. — La Ley No. 720 del Commonwealth que dispone la prorroga del plazo dentro del cual se puede efectuar, realizar o cumplir cualquier termino, condicion o estipulacion expresada en las concesiones minerales, forestales y de terrenos publicos. Sin esta ley, toda extension del plazo seria ilegal: los terminos de la concesion son inflexibles y deben ser cumplidos. En el caso presente, la ley entre las partes es el contrato de arrendamiento Exhibito C. Si el arrendador no se allana a conceder un tercer plazo, por tacita reconduccion o expresamente, el desahucio de los recurrentes es forzoso.
12. ID.; ID.; PRORROGA DEL PLAZO; PODER DEL TRIBUNAL. — El Tribunal no es el arrendador o agente del arrendador; por tanto, no puede extender el plazo de arrendamiento en contravencion de los terminos precisos del Exhibit C. El arrendador o el Arzobispo de Manila, como el Gobierno en el asunto de las concesiones minerales, forestales y minerales, es el que puede conceder otro plazo y no el Tribunal.
2. ID.; ARRENDADOR Y ARRENDATARIO; INTERPRETACION DE UNA ESTIPULACION, PRORROGA DEL PLAZO. — Cuanto al primer plaso de tres años, los terminos del contrato son tan precisos y tan claros que no dan lugar a duda alguna. Cuanto al segundo plazo de dos años, declaramos que esta extension del contrato a otros dos años adicionales es opcional para los arrendatarios: pueden continuar ocupando la finca sin necesidad de que el arrendador diera su consentimiento de nuevo porque ya lo tiene dado al tiempo del otorgamiento del contrato Exhibit C; pero no estan obligados a ocuparla, si ya no les conviene.
3. ID.; ID.; NATURALEZA DEL CONTRATO. — Este contrato tiene fuerza de ley entre las partes.
4. ID.; ID.; OBLIGACION DEL ARRENDADOR; LIMITACIONES. — El arrendador esta obligado a mantener a los arrendatarios en el goce pacifico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato (articulo 1554, parrafo 3, Codigo Civil). Pero esta obligacion no llega hasta el extremo de defender a los arrendatarios de las depredaciones de las hordas invasoras. Esto esta fuera del poder material y de la obligacion legal del arrendador.
5. ID.; ID.; ACCION POR LOS ARRENDATARIOS; RESPONSABILIDAD DEL PROPIETARIO; LIMITACIONES. — Los arrendatarios debian dirigir su accion contra el detentador que invadio su derecho de posesion, que el propietario no tenia nada que responder. Solamente responde el propietario si el que perturba la posesion alega titulo sobre la propiedad. Si un tercero, alegando haber comprado la finca del arrendador, desea echar a los arrendatarios, estos pueden exigir al arrendador que les defienda. La obligacion del arrendador de garantizar el goce pacifico no es en todos los casos: solamente en aquellos en que el titulo de la finca tenga algo que ver con la perturbacion, cuando se trata de perturbacion de derecho. Cuando una persona por medio de una accion judicial desea privarles de la posesion de la finca a los arrendatarios, el arrendador esta obligado a defenderles.
6. ID.; ID.; TACITA RECONDUCCION DEL CONTRATO; "ESTOPPEL." — Si el arrendador no se opuso a la reocupacion por los arrendatarios de la finca en Febrero de 1945 y recibio los alquileres correspondientes, no ha hecho mas que respetar el derecho que tenian los arrendatarios de ocupar la finca porque segun el segundo plazo adicional, tenian opcion indiscutible de ocupar la finca hasta el 31 de Agosto de 1945. Si consintio, pues, el arrendador que los arrendatarios reocuparan la finca, no fue bajo la inteligencia de que la ocupaban bajo nuevo convenio tacito sino en virtud del convenio ya acordado por medio del Exhibit C. Si los arrendatarios han hecho inversiones que no han podido recuperar hasta el 31 de Agosto de 1945, a nadie mas que a ellos mismos debe recaer la culpa. Debian saber que el contrato era ley entre las partes y que debia terminar el 31 de Agosto de aquel año. No existe tal estoppel.
7. ID.; ID.; PLAZOS SOBRE ARRENDAMIENTOS, APLICABILIDAD DEL ARTICULO 1128 DEL CODIGO CIVIL. El articulo 1128 del Codigo Civil se refiere a las obligaciones en general y no se refiere a plazos sobre arrendamiento porque sobre esta clase de contrato ya hay una disposicion especial y es la del articulo 1565 que dice asi: "Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye el dia prefijado sin necesidad de requerimiento."cralaw virtua1aw library
8. ID.; ID.; TERMINACION DEL ARRENDAMIENTO SI NO SE HUBIESE FIJADO PLAZO. — Si no hubiera habido otro plaso adicional de dos años, la reocupacion por los arrendatarios en Febrero de 1945 hubiera sido un nuevo arrendamiento, por tacita reconduccion; pero como el pago de los alquileres se hizo por mes, debe entenderse que el contrato terminaba al fin del mes. El articulo 1581 del Codigo Civil expresamente dispone que "Si no se hubiese fijado plazo al arrendamiento, se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por dias cuando es diario. En todo caso cesa el arrendamiento, sin necesidad de requerimiento especial, cumplido el termino."cralaw virtua1aw library
9. DERECHO INTERNACIONAL; OCUPACION MILITAR, LIMITACION DE PODERES. — La Convencion de la Haya de 1907 no autoriza a un ejercito ocupante para apoderarse de la propiedad privada en el territorio invadido. Al contrario, dispone que: "Family honor and rights, the lives of persons, and private property, as well as religious convictions and practice, must be respected. Private property cannot be confiscated."cralaw virtua1aw library
10. ARRENDADOR Y ARRENDATARIO; PRIVACION DE POSESION POR EJERCITO MILITAR, EFECTO AL CONTRATO. — La privacion de posesion de los arrendatarios por los soldados japoneses fue una simple perturbacion de mero hecho y de la cual no responde el arrendador
11. ID.; CONTRATO DE ARRENDAMIENTO; APLICABILIDAD DE LA LEY No. 720 DEL COMMONWEALTH. — La Ley No. 720 del Commonwealth que dispone la prorroga del plazo dentro del cual se puede efectuar, realizar o cumplir cualquier termino, condicion o estipulacion expresada en las concesiones minerales, forestales y de terrenos publicos. Sin esta ley, toda extension del plazo seria ilegal: los terminos de la concesion son inflexibles y deben ser cumplidos. En el caso presente, la ley entre las partes es el contrato de arrendamiento Exhibito C. Si el arrendador no se allana a conceder un tercer plazo, por tacita reconduccion o expresamente, el desahucio de los recurrentes es forzoso.
12. ID.; ID.; PRORROGA DEL PLAZO; PODER DEL TRIBUNAL. — El Tribunal no es el arrendador o agente del arrendador; por tanto, no puede extender el plazo de arrendamiento en contravencion de los terminos precisos del Exhibit C. El arrendador o el Arzobispo de Manila, como el Gobierno en el asunto de las concesiones minerales, forestales y minerales, es el que puede conceder otro plazo y no el Tribunal.
D E C I S I O N
PABLO, M. :
Se trata de una apelacion contra la decision dictada por el Tribunal de Apelacion en la causa CA-G. R. No. 102 (L-415).
Los hechos probados, segun dicho Tribunal, son los siguientes: En 30 de Agosto de 1940, el Arzobispo de Manila por medio del Banco de las Islas Filipinas cedio en arrendamiento a Lo Ching y So Yun Chong Co. la finca con los Nos. 1095 a 1101 de la Calle R. Hidalgo, Manila, bajo una renta mensual de P500 por el termino de tres años a contar desde el primero de Septiembre de 1940, prorrogable a dos años (two years upon agreement of the parties). El arrendatario ocupo la finca estableciendo en ella un hotel. En Febrero de 1942, el ejercito japones echo a los arrendatarios de la finca entregandosela al aleman Otto Schulze quien la ocupo hasta el mes de Enero de 1945, a la llegada del ejercito de liberacion. En los primeros dias de Febrero de 1945, los arrendatarios reocuparon la finca, pagando la renta mensual correspondiente. Antes de finalizar el mes de Agosto del mismo año, el arrendador requirio a los arrendatarios que desalojasen la finca, y estos se negaron. Por eso, el arrendador en 8 de Septiembre de 1945 presento la demanda de desahucio en el Juzgado Municipal de Manila, el cual en 8 de Octubre de 1945, condeno a los arrendatarios a desalojar la finca y pagar su renta de P625 mensual desde el primero de Septiembre de 1945, mas daños en la cantidad de P500 y las costas del juicio. En apelacion, el Juzgado de Primera Instancia de Manila dicto sentencia condenandoles a desalojar la finca, pagar su alquiler de P625 al mes desde el primero de Septiembre de 1945 hasta que la desalojen sin pronunciamiento sobre costas. El Tribunal de Apelacion en su decision de 30 de Enero de 1947, confirmo esta sentencia con costas.
Los arrendatarios, recurrentes en esta actuacion, por medio de certiorari, apelan contra esta decision ante este Tribunal, alegando que el Tribunal de Apelacion cometio cinco errores, dos de los cuales, el tercero y cuarto, suscitan cuestiones de derecho.
Ademas de los alegatos presentados por los recurrentes y recurridos, los abogados Sres. Dewitt, Perkins y Ponce Enrile, como amici curiae, presentaron su memorandum en 21 de Octubre de 1947, y los abogados Sres. Nabong y Sese tambien como amici curiae, el suyo en 18 de Marzo de 1948.
La revision de sentencias y decretos del Tribunal de Apelacion se limita solamente a los asuntos en que no se trate mas que de errores o cuestiones de ley. (Regla 46, art. 2, en relacion con el art. 2, Titulo VIII de la Constitucion de la Republica.) (Mateo contra Administrador de Aduanas y Tribunal de Apelacion, 63 Jur. Fil., 500.) La jurisdiccion del Tribunal Supremo queda limitada a revisar y examinar los errores de derecho en que haya podido incurrir el Tribunal de Apelacion. (Guico contra Mayuga y otros, 63 Jur. Fil., 352; Mamuyac v. Abena, 1 38 Off. Gaz., 84; Meneses contra El Commonwealth de Filipinas, 2 40 Off. Gaz. (7th Supp.) , 41; Onglengco v. Ozaeta 3 , 40 Off. Gaz. (7th Supp.) , 186; Hernandez contra Manila Electric Co., 4 40 Off. Gaz 10th Supp.) , 35; Gerio contra Gerio, 5 40 Off. Gaz. (10th Supp.) , 53; Garcia de Ramos contra Yatco, 6 40 Off. Gaz. (10th Supp.) , 124; Zubiri v. Quijano, 7 2 Off. Gaz., 389; People v. Benitez, 8 1 Off. Gaz., 880; De las Alas contra, El Pueblo de Filipinas, R. G. R. No. 49212.)
Solamente trataremos, por tanto, de los errores III y lV que plantean cuestiones de hermeneutica legal.
Un parrafo del contrato de arrendamiento firmado por as partes es del tenor siguiente:jgc:chanrobles.com.ph
"1. The party of the second part shall have and hold the said premises for the full term of three years to be reckoned from September 1, 1940, but said period may be extended to another two years upon agreement of the parties." (Record on appeal, p. 22.)
Cuanto al primer plazo de tres años, los terminos del contrato son tan precisos y tan claros que no dan lugar a duda alguna. Cuanto al segundo plazo de dos años, declaramos que esta extension del contrato a otros dos años adicionales es opcional para los arrendatarios: pueden continuar ocupando la finca sin necesidad de que el arrendador diera su consentimiento de nuevo porque ya lo tiene dado al tiempo del otorgamiento del contrato Exhibit "C" ; pero no estan obligados a ocuparla, si ya no les conviene. En asunto parecido, Cruz contra Alberto, 39 Jur. Fil., 1015, este Tribunal dijo:jgc:chanrobles.com.ph
"Opinamos que el Jues a quo estuvo en un todo acertado en su interpretacion de los contratos en cuestion; y, aun cuando pudiera admitirse que dicha interpretacion hace superfluas las palabras ’convenida por ambas partes,’ con todo, esto no da ninguna fuerza a la significacion de la oracion entera. De ser cierta la interpretacion que la apelante deseara que adoptemos, toda la clausula relativa a la prorroga del plazo seria superflua, porque si la prorroga solo habria de tener lugar en virtud de un nuevo convenio que las partes otorgasen al expirar el primitivo plazo, para que decir nada sobre prorroga? Los que gozan de libertad para otorgar un contrato de arrendamiento, lo estan ciertamente tambien para otorgar uno nuevo cuando el anterior ha expirado, sin que haya que recordarles su facultad para hacer otro tanto mediante la insercion de una clausula de esta especie en el primer arrendamiento. Esto no solo seria superfluo, sino falto de sentido. Debe interpretarse la clausula relativa a la prorroga del arrendamiento, a ser posible, en el sentido de atribuirle alguna fuerza.
"Tal y como interpretamos los contratos que nos ocupan, las partes se propusieron expresar el hecho de que ya habian convenido en que pudiera haber una prorroga del arrendamiento, y que habian convenido en cuanto a la duracion de esta, dando asi al demandado el derecho de opcion a continuar con el arrendamiento por un segundo plazo, o a no seguir con el contrato al expirar el plazo primitivo."cralaw virtua1aw library
Por ministerio del contrato de arrendamiento que vencio en 31 de Agosto de 1945, los arrendatarios dejaron de tener derecho a continuar ocupando la finca. Este contrato tiene fuerza de ley entre las partes (Articulo 1091, Codigo Civil). "Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye el dia prefijado sin necesidad de requerimiento." (Articulo 1565, Codigo Civil.) La decision, por tanto, del Tribunal de Apelacion ordenando a los arrendatarios que desalojen la finca y que paguen alquileres de P625 mensuales a contar desde el primero de Septiembre de 1945 hasta que la desocupen esta de acuerdo con la ley. (Articulo 1569, Codigo Civil.)
Los recurrentes contienden que tienen derecho a ocupar la finca por tres años completos; que su ocupacion debe ser efectiva, material y continua; que no deben ser privados del uso y goce de la finca; que los recurrentes tienen derecho a descontar de ese periodo de tres años, todo el tiempo que han dejado de gozar del arrendamiento por disposicion del ejercito japones.
Es evidente que los arrendatarios tienen perfectisimo derecho de ocupar la finca por todo el tiempo del arrendamiento y no solamente por tres años sino por cinco, de acuerdo con los dos plazos convenidos, y en efecto la recibieron del arrendador y establecieron en ella un negocio de hotel, y que tuvieron el pleno uso y goce de la finca antes de ser echados por los japoneses. Aun mas, el arrendador esta obligado a mantener a los arrendatarios en el goce pacifico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato (Articulo 1554, parrafo 3, Codigo Civil). Pero esta obligacion no llega hasta el extremo de defender a los arrendatarios de las depredaciones de las hordas invasoras. Esto esta fuera del poder material y de la obligacion legal del arrendador. Suponiendo, por un momento, que antes de estallar la guerra, un fresco se hubiera introducido clandestinamente en una habitacion del hotel de los recurrentes y que a pesar de los requerimientos no hubiera querido desalojarla,
Los hechos probados, segun dicho Tribunal, son los siguientes: En 30 de Agosto de 1940, el Arzobispo de Manila por medio del Banco de las Islas Filipinas cedio en arrendamiento a Lo Ching y So Yun Chong Co. la finca con los Nos. 1095 a 1101 de la Calle R. Hidalgo, Manila, bajo una renta mensual de P500 por el termino de tres años a contar desde el primero de Septiembre de 1940, prorrogable a dos años (two years upon agreement of the parties). El arrendatario ocupo la finca estableciendo en ella un hotel. En Febrero de 1942, el ejercito japones echo a los arrendatarios de la finca entregandosela al aleman Otto Schulze quien la ocupo hasta el mes de Enero de 1945, a la llegada del ejercito de liberacion. En los primeros dias de Febrero de 1945, los arrendatarios reocuparon la finca, pagando la renta mensual correspondiente. Antes de finalizar el mes de Agosto del mismo año, el arrendador requirio a los arrendatarios que desalojasen la finca, y estos se negaron. Por eso, el arrendador en 8 de Septiembre de 1945 presento la demanda de desahucio en el Juzgado Municipal de Manila, el cual en 8 de Octubre de 1945, condeno a los arrendatarios a desalojar la finca y pagar su renta de P625 mensual desde el primero de Septiembre de 1945, mas daños en la cantidad de P500 y las costas del juicio. En apelacion, el Juzgado de Primera Instancia de Manila dicto sentencia condenandoles a desalojar la finca, pagar su alquiler de P625 al mes desde el primero de Septiembre de 1945 hasta que la desalojen sin pronunciamiento sobre costas. El Tribunal de Apelacion en su decision de 30 de Enero de 1947, confirmo esta sentencia con costas.
Los arrendatarios, recurrentes en esta actuacion, por medio de certiorari, apelan contra esta decision ante este Tribunal, alegando que el Tribunal de Apelacion cometio cinco errores, dos de los cuales, el tercero y cuarto, suscitan cuestiones de derecho.
Ademas de los alegatos presentados por los recurrentes y recurridos, los abogados Sres. Dewitt, Perkins y Ponce Enrile, como amici curiae, presentaron su memorandum en 21 de Octubre de 1947, y los abogados Sres. Nabong y Sese tambien como amici curiae, el suyo en 18 de Marzo de 1948.
La revision de sentencias y decretos del Tribunal de Apelacion se limita solamente a los asuntos en que no se trate mas que de errores o cuestiones de ley. (Regla 46, art. 2, en relacion con el art. 2, Titulo VIII de la Constitucion de la Republica.) (Mateo contra Administrador de Aduanas y Tribunal de Apelacion, 63 Jur. Fil., 500.) La jurisdiccion del Tribunal Supremo queda limitada a revisar y examinar los errores de derecho en que haya podido incurrir el Tribunal de Apelacion. (Guico contra Mayuga y otros, 63 Jur. Fil., 352; Mamuyac v. Abena, 1 38 Off. Gaz., 84; Meneses contra El Commonwealth de Filipinas, 2 40 Off. Gaz. (7th Supp.) , 41; Onglengco v. Ozaeta 3 , 40 Off. Gaz. (7th Supp.) , 186; Hernandez contra Manila Electric Co., 4 40 Off. Gaz 10th Supp.) , 35; Gerio contra Gerio, 5 40 Off. Gaz. (10th Supp.) , 53; Garcia de Ramos contra Yatco, 6 40 Off. Gaz. (10th Supp.) , 124; Zubiri v. Quijano, 7 2 Off. Gaz., 389; People v. Benitez, 8 1 Off. Gaz., 880; De las Alas contra, El Pueblo de Filipinas, R. G. R. No. 49212.)
Solamente trataremos, por tanto, de los errores III y lV que plantean cuestiones de hermeneutica legal.
Un parrafo del contrato de arrendamiento firmado por as partes es del tenor siguiente:jgc:chanrobles.com.ph
"1. The party of the second part shall have and hold the said premises for the full term of three years to be reckoned from September 1, 1940, but said period may be extended to another two years upon agreement of the parties." (Record on appeal, p. 22.)
Cuanto al primer plazo de tres años, los terminos del contrato son tan precisos y tan claros que no dan lugar a duda alguna. Cuanto al segundo plazo de dos años, declaramos que esta extension del contrato a otros dos años adicionales es opcional para los arrendatarios: pueden continuar ocupando la finca sin necesidad de que el arrendador diera su consentimiento de nuevo porque ya lo tiene dado al tiempo del otorgamiento del contrato Exhibit "C" ; pero no estan obligados a ocuparla, si ya no les conviene. En asunto parecido, Cruz contra Alberto, 39 Jur. Fil., 1015, este Tribunal dijo:jgc:chanrobles.com.ph
"Opinamos que el Jues a quo estuvo en un todo acertado en su interpretacion de los contratos en cuestion; y, aun cuando pudiera admitirse que dicha interpretacion hace superfluas las palabras ’convenida por ambas partes,’ con todo, esto no da ninguna fuerza a la significacion de la oracion entera. De ser cierta la interpretacion que la apelante deseara que adoptemos, toda la clausula relativa a la prorroga del plazo seria superflua, porque si la prorroga solo habria de tener lugar en virtud de un nuevo convenio que las partes otorgasen al expirar el primitivo plazo, para que decir nada sobre prorroga? Los que gozan de libertad para otorgar un contrato de arrendamiento, lo estan ciertamente tambien para otorgar uno nuevo cuando el anterior ha expirado, sin que haya que recordarles su facultad para hacer otro tanto mediante la insercion de una clausula de esta especie en el primer arrendamiento. Esto no solo seria superfluo, sino falto de sentido. Debe interpretarse la clausula relativa a la prorroga del arrendamiento, a ser posible, en el sentido de atribuirle alguna fuerza.
"Tal y como interpretamos los contratos que nos ocupan, las partes se propusieron expresar el hecho de que ya habian convenido en que pudiera haber una prorroga del arrendamiento, y que habian convenido en cuanto a la duracion de esta, dando asi al demandado el derecho de opcion a continuar con el arrendamiento por un segundo plazo, o a no seguir con el contrato al expirar el plazo primitivo."cralaw virtua1aw library
Por ministerio del contrato de arrendamiento que vencio en 31 de Agosto de 1945, los arrendatarios dejaron de tener derecho a continuar ocupando la finca. Este contrato tiene fuerza de ley entre las partes (Articulo 1091, Codigo Civil). "Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye el dia prefijado sin necesidad de requerimiento." (Articulo 1565, Codigo Civil.) La decision, por tanto, del Tribunal de Apelacion ordenando a los arrendatarios que desalojen la finca y que paguen alquileres de P625 mensuales a contar desde el primero de Septiembre de 1945 hasta que la desocupen esta de acuerdo con la ley. (Articulo 1569, Codigo Civil.)
Los recurrentes contienden que tienen derecho a ocupar la finca por tres años completos; que su ocupacion debe ser efectiva, material y continua; que no deben ser privados del uso y goce de la finca; que los recurrentes tienen derecho a descontar de ese periodo de tres años, todo el tiempo que han dejado de gozar del arrendamiento por disposicion del ejercito japones.
Es evidente que los arrendatarios tienen perfectisimo derecho de ocupar la finca por todo el tiempo del arrendamiento y no solamente por tres años sino por cinco, de acuerdo con los dos plazos convenidos, y en efecto la recibieron del arrendador y establecieron en ella un negocio de hotel, y que tuvieron el pleno uso y goce de la finca antes de ser echados por los japoneses. Aun mas, el arrendador esta obligado a mantener a los arrendatarios en el goce pacifico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato (Articulo 1554, parrafo 3, Codigo Civil). Pero esta obligacion no llega hasta el extremo de defender a los arrendatarios de las depredaciones de las hordas invasoras. Esto esta fuera del poder material y de la obligacion legal del arrendador. Suponiendo, por un momento, que antes de estallar la guerra, un fresco se hubiera introducido clandestinamente en una habitacion del hotel de los recurrentes y que a pesar de los requerimientos no hubiera querido desalojarla,
