1. DESPOJO Y DETENTACION ILEGAL; POSESION FfSICA. — La accion sumaria por despojo y detentacion ilegal que autoriza la regla 72 (articulo 80 del antiguo Codigo de Procedirniento Civil), presupone la posesion fisica, no la meramente legal de que habla elreferido articulo 444 del Codigo Civil.

2. ID.; ID.; FALTA DE PAGO DE LOS ALQILERES; POSESION RECOBRADAPACiFICAMENTE POR EL PROPIETARIO; ACCION POSESORIA DELARRENDATARIO; CASO DE AUTOS. — Cuando M entablo la presente demanda por despojo contra G. B., este ya tenia un derecho positivo de accion contra aquel por detentacion ilegal debido a lafalta de pago de los alquileres estipulados. Este hecho constituye un obstaculo fatal para la accion de M, bajo normas de sana practica procesal. Habiendo el propietario — en este casoGo Bio — recobrado pacificamente la posesion de la finca, obteniendo con esto lo que los tribunales le hubieran concedido detodas maneras mediante la correspondiente accion por detenta-cion, al arrerdatario — en este caso M — ya no se le permite recobrar la posesion en un procedimiento sumario bajo la regla72, pues, "de lo contrario, seguiriase el absurdo de que el inquilino, lanzado bajo las circunstancias del presente caso, quedaria restaurado en la posesion solo para ser expulsado de ella en virtud de una accion posesoria promovida por el propietario.

Han quedado establecidos sustancialmente en autos losientes hechos: El demandante y apelante, Nicolas C. Mercado, era el dueno registrado de la casa en cuestion levantada sobre dos lotes contiguos en la calle de Narra,No. 1100, arrabal de Tondo. Mercado residia en los altoscon su familia, y en los bajos tenia una especie de carroceria. Por razones que no aparecen claramente en autosel demandado y apelado, Benito Go Bio, vino a ser dueño de la finca el 28 de Febrero de 1938 mediante el certificadode transferencia de titulo Torrens No. 53004. Entre am-bas partes se suscito un litigio que despues se transigio,estipulandose que Go Bio traspasaria la finca a Mercadopor la cantidad de P26,655.54, la cual se pagaria despuesde cierto plazo bajo las condiciones y terminos especificados en la escritura de transaccion. Uno de los pactos delconvenio era que Mercado pagaria a Go Bio la cantidad de P200 mensuales en concepto de alquiler hasta que se efectuase la recompra, para la cual se fijo un plazo de 5 años contado desde Febrero 21, 1938. El derecho de opcion de Mercado debia expirar el 21 de Febrero, 1943, pero pareceque el mismo no se ejercito. Sin embargo, en 1944 ambaspartes presentaron mociones al Juzgado pidiendo que seejecutara la decision dictada sobre el convenio que habiadado fin al pleito en la forma y manera como cada parteinterpretaba dicha decision, pero parece que la confusion y los azares de la guerra impidieron que se actuara sobretales mociones. Una cosa parece cierta y es que cuandose entablo la demanda en el presente asunto la recompra nose habia efectuado aun definitivamente, y Go Bio apareciacomo dueilo registrado del inmueble en el Registro de laPropiedad bajo el mencionado certificado de transferenciade titulo No. 53004.

En Septiembre de 1944, seis individuos de la Marina japonesa exigieron de Mercado que evacuase la casa, pues lanecesitaban para habitar en ella. Mercado acato la ordeny dejo la casa y la carroceria trasladandose a otra parte.En Febrero de 1945, al escaparse los japoneses y llegar losamericanos durante la batalla de liberacion de Manila, lacasa quedo abandonada, y entonces Go Bio procedio a ocu-parla permitiendo, ademas, que otros muchos refugiados entre filipinos y chinos se albergaran en ella. Go Bio aseveraber gastado unos P10,000 en reparaciones para recondicionar la casa de los efectos desastrosos del pillaje y saqueo. Se ha probado sin seria impugnacion que Go Bio yrefugiados obtuvieron de la oficina del "Provost Marshal" del ejercito americano el correspondiente permisora para ocupar la casa, con la promesa de que no se les molestaria.

Algunos dias despues Mercado se apersono en la casa y requirio a Go Bio y a los refugiados que la desalojasen, porque el queria ocuparla de nuevo, requerimiento que fue recchazado. Mercado acudio entonces al juzgado municipal entablando una accion por despojo contra Go Bio y los refugiados pero sin nombrarlos especificamente, logrando una sentencia a su favor. Elevado el asunto en grado de apelacion al Juzgado de Primera Instancia, este revoco la sentencia, absolviendo a los demandados. Contra la sentencia asi dictada se ha interpuesto la presente apelacion.

El demandante y apelante hace en su alegato varios señalamientos de error, pero creemos que no serviria ningun proposito util el discutirlos uno por uno, pues todo se reduce a determinar y resolver una proposicion sencilla, a saver: tiene el demandante y apelante derecho a recobrar la posesion material de la finca bajo la regla 72, seccion 1, del Reglamento de los Tribunales? En otras palabras, usando por analogia una frase clasica en el derecho procesalnol: puede prosperar el interdicto sumario de recobrar la posesion interpuesto por el demandante bajo la reglaprescribe los procedimientos en casos de despojo yentacion? El apelante sostiene que si; el Juez a quo y los apelados dicen que no. Veamos quien tiene razon:chanrob1es virtual 1aw library

El apelante admite que el no estaba en posesion material de la finca cuando Benito Go Bio y los refugiados vinieron o ocuparla con el beneplacido del Provost Marshal del ejercito americano. Con todo, arguye que le amparan los articulos 444 y 446 del Codigo Civil, cuyo texto es como sigue:jgc:chanrobles.com.ph

"ART. 444. Los actos meramente tolerados, y los ejecutados clandestinamente y sin conocimiento del poseedor de una cosa, o con violencia, no afectan a la posesion.

"ART. 446. Todo poseedor tiene derecho a ser respetado en suposesion; y si fuere inquietado en ella debera ser amparado o restituido en dicha posesion por los medios que las leyes de procedimiento establecen."cralaw virtua1aw library

Por otro lado, la regla 72, seccion 1, Reglamento de los Tribunales, reza, en su parte pertinente, como sigue:jgc:chanrobles.com.ph

"Rule 72, section 1. Who may institute proceedings, and when. — Subject to the provisions of the next succeeding section, a person deprived of the possession of any land or building by force, intimidation, threat, strategy, or stealth, . . . may, at any time within one year after such unlawful deprivation . . . bring an action in the proper inferior court against the person or persons . . . . depriving of possession, or any person or persons claiming under them, for the restitution of such possession, together with damages and costs."cralaw virtua1aw library

De lo transcrito se infiere que no le asiste al demandante ningun derecho de accion contra los demandados porqueresulta evidente de las pruebas que estos no le privaronde la posesion de la finca ni mediante fuerza, intimidaciono amenaza, ni mediante dolo o estratagema, al tenor de lareferida seccion 1, regla 72, del Reglamento de los Tribunales. Sin discutir si los japoneses de la Marina Imperialniponesa tenian o no derecho de hacerlo bajo las reglasdel Derecho Internacional o bajo lo resuelto por nosotrosen el asunto de Co Kim Cham contra Valdez Tan Keh andDizon (75 Phil., 113), es indisputable y es cosa estableciday admitida que fueron dichos japoneses los que pidieronal demandante la finca y le quitaron la posesion de lamisma. Acerca de si los japoneses amenazaron, intimidaron o ejercieron fuerza sobre el demandante paradesalojar la finca, es cosa que no necesitamos discutirni resolver, siendo bastante el que este admitido yestablecido en autos que los demandados no tuvieron arteni parte en la accion de los japoneses. Tampoco cabe decirque los demandados reclaman algun derecho derivado delacto de los japoneses (claiming under them, dice la citada regla,) pues resulta claro que entre estos y aquellos no existe ninguna relacion juridica, vgr. la de causantes y causahabientes, o la que existe entre el principal y el privy o allegado, coparticipe.

Lograron los demandados la posesion de la finca mediante dolo o estratagema, los otros modos ilegales de ocupacion de que habla la ley? Tampoco. Ni Benito Go Biolos refugiados se valieron de ningun ardid o triquiñuela para entrar en la casa. Entraron pacificamente, abiertamente, sin enganar a nadie, menos al demandante. Tan que no hubo dolo ni estratagema en su modo de entrar que contaron antes con el permiso del Provost Marshal del ejercito americano — el ejercito libertador. Se ha probado con absoluta certeza que la casa estaba completamente abandonada, a merced de los ladrones y rateros que, segun se sabe, robaban y saqueaban no solo muebles, joyas, ropas alimentos, en una palabra, todo lo que se podia mover y transportar, sino hasta partes y accesorios permanentes como inodoros, lavabos, puertas, ventanas, planchas de zinc del tejado, tabla-suelo, etc., etc. Asi que respecto de Benito Go Bio el estaba en su perfectisimo derecho como dueño alnar posesion dela finca, aunque no fuese mas que para salvarla de mayores daños. En realidad, tenia mas derechoque el demandante que no era mas que arlendatario, sibien con opcion de recompra. En nombre de que escrupulos y melindres — de indole moral o legal — cabia exigir gue el dueno de la propiedad se inhibiese de ocuparla, frente al peligro inminente de que el pillaje y el latrociniobasen con los materiales que quedaban? Se comprendera que tal exigencia es sencillamente absurda

Sin embargo, parece sostenerse que despues de pasada la emergencia, la anormalidad producida por la confusion resultante de la guerra, el actor "tiene derecho a ser amparadorestituido en su posesion por los medios que las leyes de procedimiento establecen," en virtud de lo dispuesto en los articulos 444 y 446 del Codigo Civil arriba transcritos. Se arguye que si el apelante no tenia la posesion fisica, material (la posesion como hecho, no puede reconocerse en dos personalidades distintas fuera de los casos de indivision, segunel articulo 445 del mismo Codigo), por lo menos tenia laposesion legal a que se refiere el articulo 444; y se reealcaque esto es bastante para justificar la restitucion de latenencia fisica. Juzgamos igualmente insostenible esta pre-tension. La accion sumaria por despojo y detentacion ilegalque autoriza la regla 72 (articulo 80 del antiguo C6digo de Procedimiento Civil), presupone sin duda la posesion fisica,no la meramente legal de que habla el referido articulo 441del Codigo Civil. En el asunto de Mediran contra Villanueva (37 Jur. Fil., 788), se ha declarado lo siguiente:chanrob1es virtual 1aw library

‘El articulo 80 del Codigo de Procedimiento Civil presenta unpunto que indudablemente choca al que esta penetrado de los conceptos del Codigo Civil relativos a la posesion. Ese articulo, segunse observara, supone que una persona que disfruta de la posesion puede ser privada de ella mediante fuerza, intimidacion, amenaza, estratagema, o dolo. Como corolario resulta que el detentador, poralguno de estos medios, adquiere la posesion. Pero, segun la doctrinasobre la posesion que inforrna el Codigo Civil, esto es una cosa imposible, puesto que, en el articulo 444 de ese Codigo, se dice que losactos de mera tolerancia y los ejecutados clandestinamente sin conocimiento del poseedor de una cosa, o con violencia, no afectan a laposesion. Resulta, pues, evidente que en un caso en que el derechocivil declara que es imposible el cambio de posesion, el Codigo de Precedimiento Civil supone que se efectua un cambio de posesion. Evidentemente la palabra ’posesion,’ tal y como se emplea en el articulo 80, no significa mas que la posesion fisica, no la posesion legal en el sentido en que se emplea en el articulo 444 del Codigo Civil."cralaw virtua1aw library

Ademas, una de las defensas del demandado Benito Go Bio, probada sin seria refutacion, es que el demandante dejo de pagar los alquileres, a razon de P200 mensuales, durantetoda la ocupacion japonesa, y segun los terminos del convenio perfeccionado en el pleito anterior esta mora erabastante para la rescision del referido convenio, la cancelacion del derecho de recompra y la consiguiente ejecucionde la sentencia en el sentido de devolver la finca materialmente al vendedor; y de hecho Go Bio pidio al Juzgadouna orden de ejecucion, pero la mocion quedo sin actuar por los azares de la guerra. oe esto se deduce que cuando Mercado entablo la presente demanda por despojo contra Go Bio, este ya tenia un derecho positivo de accion contra aquel por detentacion ilegal debido a la falta de pago deos alquileres estipulados. Este hecho contituye un obstaculo fatal para la accion de Mercado, bajo normas de sana practica procesal. Habiendo el propietari — en este casoGo Bio — recobrado pacificamente la posesion de la finca obteniendo con esto lo que los tribunales le hubieran concedido de todas maneras mediante la correspondiente accion por detentacion, al arrendatario en este caso Mercado — ya no se le permite recobrar la posesion en un procedimiento sumario bajo la regla 72, pues, "de lo contrario, seguiriase el absurdo de que el inquilino, lanzado bajo las circunstancias del presente caso, quedaria restaurado en la posesion solo para ser expulsado de ella en virtud de una accion~osesoria plomovida por el propietario" (vease Apundar contra Andrin y Pilapil, 42 Jur. Fil., 373). Esta Corte, bajo la ponencia del erudito Magistrado Sr. Street, ha formulado la doctrina, que ahora reafirmamos, con lassiguientes atinadisimas consideraciones:jgc:chanrobles.com.ph

"En el asunto de Medel oontra Militante (41 Jur. Fil., 558), declaramos que cuando el inquilino no reconoce los derechos del propietario, tal hecho da origen a que nazca un derecho de accion de parte de este a recobrar la posesion inmediata de la finca arrendada; ysiguese, como forzoso corolario de esta proposicion, que si el propietario adquiere la posesion pacificamente, como ocurre en el preeente caso, por el mero hecho de volver a entrar en ella, el inquilinono puede mantener accion alguna para desahuciar al propietario. La existencia de un derecho positivo de accion de parte del propietariopara lanzar al inquilino es fatal para que se pueda mantener laaccion que entable el inquilino. De lo contrario, seguiriase el absurdo de que el inquilino, lanzado bajo las circumstancias del presentecaso quedaria restaurado en la posesion so1o para ser expulsado de ella en virtud de una accion posesoria promovida por el propietario. Para impedir este circulo vicioso de la accion, debemos, por tanto, reconocer el derecho positivo de accion que asiste al propietario,como una defensa completa y eficaz contra el e jercicio de accion alguna de parte del inquilino. Circuitus est evitandus; et boni judicis lites dirimere, ne lis ex lite oriatur.

"Otra consideracion fundada en una idea familiar en la jurisprudencia es asimismo concluyente. Se encuentra en una de las deducciones de la maxima conocida de Ubi jus ibi remedium; la proposicion contraria de la cual es, desde luego, igualmente cierta, asaber, Nullum jus nullum remedium. Haciendo aplicacion de estaidea al caso que nos ocupa, es evidente que, como quiera que elderecho de posesion del demandante ha quedado destruido, tambien es forzoso que el remedio desaparezca. Aun, segun el textode la misma ley (articulo 80 del Codigo de Procedimiento Civil), no procede la accion por detentacion, a menos que se pruebe quela detentacion es ilegal, lo cual sigrlifica un derecho actual deposesion en el demandante." (Apundar contra Andrin y Pilapil, 42 Jur. Fil., pags. 373, 379-380.)

Lo expuesto, sin embargo, no quiere decir que el demandante no puede ventilar, si le place, la cuestion de que teine mejor derecho o titulo sobre la finca en virtud de los terminos y condiciones del aludido convenio, pero es evidenteque ello no puede hacerse en un procedimiento sumario pordes pojo, sino en una accion de mayor envergadura, esto es,en una accion sobre propiedad o titulo dominical.

Por tanto, se confirma la sentencia apelada en todos losrespectos, con las costas a cargo del apelante. Asi se ordena.

Moran, Pres., Paras, Pablo, Perfecto, Hilado, Bengzon, Padilla, y Tuason, MM., estan conformes.

Mora, Pres., certifico que el Magistrado Feria esta conforme con esta sentencia.